Lorsqu'il s'agit d'acheter un logement, on pense immédiatement à l'hypothèque, mais ce n'est pas la seule dépense importante liée à l'achat d'un logement.

En effet, de nombreux frais et taxes doivent être payés pour formaliser la transaction et devenir propriétaire du bien. Entre l'évaluation de la maison, le notaire, le registre et les taxes correspondantes (TVA, ITP...), les experts recommandent d'économiser entre 10 et 12 %, selon la région autonome, du prix de la propriété. Il s'agit de dépenses obligatoires liées à la vente d'un bien immobilier, bien que la "facture" à payer dépende du fait qu'il s'agisse d'un logement neuf ou d'un logement d'occasion et du montant du bien.

Nous résumons en quoi elles consistent et quel sera leur prix approximatif en 2022, ainsi que l'une des grandes nouveautés fiscales de cette année : l'entrée en vigueur de la nouvelle valeur de référence cadastrale, qui constitue la base imposable de l'ITP, l'impôt appliqué à l'achat de biens immobiliers d'occasion.

Frais de notaire : Un coût à prendre en compte lors de l'achat d'un logement, qu'il soit neuf ou ancien, est celui des frais de notaire. Les frais de notaire, appelés tarifs, sont réglementés par l'État et tous les notaires pratiquent les mêmes tarifs pour les mêmes services. Dans le cas de la passation de l'acte public de vente, les prix se situent entre 600 et 875 euros, en fonction du prix du bien. Par exemple, pour un appartement de 100 000 euros, vous paierez environ 850 euros, tandis que pour un appartement de 250 000 euros, vous devrez payer environ 1 000 euros.

Le registre foncier : l'enregistrement des actes signés par le notaire coûte également de l'argent. Là encore, les frais sont fixés par la loi et dépendent directement du prix du bien, mais ils se situent généralement entre 400 et 650 euros. L'acheteur d'un bien immobilier doit également disposer d'un coussin supplémentaire pour payer les taxes, bien que le montant dépende du prix de la maison et du fait qu'il s'agisse d'une maison neuve ou d'une maison d'occasion. En ce qui concerne les dépenses et les taxes liées à l'achat d'un logement neuf, la taxe la plus importante est la TVA, qui s'élève à 10 % en 2022. C'est-à-dire qu'elle sera de 10 000 euros dans le cas d'un logement de 100 000 euros et de 25 000 euros dans le cas d'un logement de 250 000 euros. Mais aux îles Canaries, elle est de 6,5 % (IGIC - Impuesto General Indirecto Canario). Dans le cas des logements sociaux, la TVA peut être de 4 %, mais elle varie en fonction de la Communauté autonome et du type de logement social en question.

Frais de notaire : Un coût à prendre en compte lors de l'achat d'un logement, qu'il soit neuf ou ancien, est celui des frais de notaire. Les frais de notaire, appelés tarifs, sont réglementés par l'État et tous les notaires pratiquent les mêmes tarifs pour les mêmes services. Dans le cas de la passation de l'acte public de vente, les prix se situent entre 600 et 875 euros, en fonction du prix du bien. Par exemple, pour un appartement de 100 000 euros, vous paierez environ 850 euros, tandis que pour un appartement de 250 000 euros, vous devrez payer environ 1 000 euros.

Le registre foncier (Registro de la Propiedad) : l'enregistrement des actes signés par le notaire coûte également de l'argent. Là encore, les frais sont fixés par la loi et dépendent directement du prix du bien, mais ils se situent généralement entre 400 et 650 euros.

L'acheteur d'un bien immobilier doit également disposer d'un coussin supplémentaire pour payer les taxes, bien que le montant dépende du prix de la maison et du fait qu'il s'agisse d'une maison neuve ou d'une maison d'occasion.

En ce qui concerne les dépenses et les taxes liées à l'achat d'un logement neuf, la taxe la plus importante est la TVA, qui s'élève à 10 % en 2022. C'est-à-dire qu'elle sera de 10 000 euros dans le cas d'un logement de 100 000 euros et de 25 000 euros dans le cas d'un logement de 250 000 euros.

Mais aux îles Canaries, elle est de 6,5 % (IGIC - Impuesto General Indirecto Canario). Dans le cas des logements sociaux, la TVA peut être de 4 %, mais elle varie en fonction de la Communauté autonome et du type de logement social en question.

Outre la TVA, il existe une deuxième taxe : le droit de timbre (AJD), qui est toujours payé par l'acheteur et dépend de chaque communauté autonome. 

Pour les biens immobiliers d'occasion, la taxe la plus importante est l'Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). Dans ce cas, le montant dépend du pourcentage appliqué au prix de vente et de la communauté autonome dans laquelle la maison est située, bien qu'en règle générale un taux compris entre 6 et 10 % soit appliqué.

Actuellement, ces taux sont appliqués :

Il convient de noter que pour les VPO, les familles nombreuses, les personnes handicapées et les jeunes, les taux sont généralement inférieurs. Par exemple, à Madrid, les familles nombreuses qui achètent une propriété en pleine propriété paieront 4 % d'ITP sur le prix de l'acte, à condition que la propriété achetée soit la résidence habituelle.

Des conditions spéciales sont également entrées en vigueur en Andalousie. À partir du 1er janvier 2022, un ITP de 6 % sera appliqué à la vente et à l'achat de logements destinés à la résidence permanente d'une valeur allant jusqu'à 150 000 euros (un point de moins que le taux normal).

En outre, lorsque l'acheteur est âgé de moins de 35 ans, victime de violence domestique ou victime de terrorisme, le ITP à appliquer passe à 3,5 %. Ce même taux s'applique également à la vente et à l'achat de logements situés dans des zones non peuplées de la région, ainsi qu'aux personnes handicapées qui achètent des logements d'une valeur inférieure ou égale à 250 000 euros.

Dépenses facultatives, la gestoría

La seule dépense facultative dans la vente d'une propriété est la gestoría, l'entité que le client peut engager pour traiter le règlement des impôts et d'autres documents. Il s'agit d'un professionnel libre, ce qui signifie qu'il n'y a pas d'honoraires spécifiques dans ce cas, et qu'il n'est généralement engagé que lorsqu'un prêt hypothécaire est contracté pour l'achat du bien immobilier. Leur coût approximatif est de 300 euros.

L'hypothèque, ses coûts

Si l'acheteur acquiert le logement neuf ou d'occasion au moyen d'un prêt hypothécaire, certains coûts supplémentaires doivent être ajoutés à ceux liés à la vente et à l'achat.

L'évaluation de la maison

Si l'acheteur demande un prêt hypothécaire, il devra payer un expert pour évaluer le bien et la banque saura quel pourcentage de financement peut être accordé. En général, les entités prêtent un montant équivalent à 80 % du prix d'achat ou de la valeur d'évaluation, bien que certaines financent 90 à 100 % du prix d'achat, en prenant généralement le montant le plus bas des deux. En 2022, l'évaluation coûte entre 250 et 600 euros, en fonction de l'organisme qui l'effectue, du type de bien et de son évaluation. Depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle loi sur les hypothèques en juin 2019, le reste des frais est pris en charge par la banque, comme le notaire, le registre et la DJA.

Frais de dossier

Ces frais peuvent aller jusqu'à 2 % du capital prêté, en fonction de ce qui a été convenu avec l'institution financière. Ce montant est déduit directement de l'argent remis au bénéficiaire de l'hypothèque. Toutefois, de nombreuses banques n'appliquent pas cette pénalité. L'AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) Cet impôt est payé chaque fois qu'un document notarié est signé, qui doit ensuite être enregistré dans le registre et avec un montant économique. Depuis novembre 2018, un décret-loi est en vigueur qui rend désormais obligatoire le paiement de cet impôt par les banques.

Frais de notaire

Les frais de notaire sont les frais encourus pour l'octroi de l'acte public du prêt hypothécaire.

L'enregistrement des actes signés par le notaire au Registre foncier (Registro de la Propiedad) coûte également de l'argent. Là encore, les frais sont fixés par la réglementation. Ce coût est pris en charge par l'entité à partir de juin 2019.

L'agence

La banque qui nous accorde le prêt hypothécaire est celle qui sélectionne une agence pour effectuer le travail administratif et mener à bien toutes les procédures. Ce coût est pris en charge par l'entité à partir de juin 2019. L'agence doit restituer l'excédent d'argent au bénéficiaire de l'hypothèque et lui remettre les factures et les actes après avoir payé les frais de notaire et de greffe qui ne sont pas pris en charge par l'organisme financier. Nous vous rappelons à nouveau que la AJD est payée par la banque.

La nouvelle valeur fiscale des habitations

La nouvelle valeur de référence du cadastre est désormais opérationnelle. Cette valeur est, depuis le 1er janvier, la base imposable pour des impôts aussi importants que l'impôt sur les transferts de propriété (ITP), c'est-à-dire, comme nous l'avons vu, la clé pour déterminer le montant de l'impôt à payer pour l'achat d'une maison.

Cette modification a été incluse dans la loi 11/2021 sur les mesures de prévention et de lutte contre la fraude, approuvée en juillet 2021, alors qu'elle devait être mise en œuvre mais a été reportée à 2022. Suite à cette modification, la base imposable n'est plus la "valeur réelle" qui a causé tant de maux de tête au Trésor Pulique ces derniers temps, mais la "valeur de marché", qui est déterminée par la valeur de référence du Cadastre, en d'autres termes : dans le cas des propriétés acquises depuis le 1er janvier, les contribuables doivent déclarer selon la valeur de référence du Cadastre, car elle est présumée être la valeur de marché, quelle que soit la valeur pour laquelle elle est actée.

Toutefois, si la valeur de l'acte est supérieure à la valeur de référence, elle constituera la base imposable pour les impôts applicables selon le cas (ITP pour l'achat de logements d'occasion ou IS et D pour les héritages et les donations). Si le contribuable estime que la valeur de référence ne correspond pas à la valeur de marché, il doit introduire un recours et le prouver auprès de l'administration fiscale.

La charge de la preuve incombe donc au citoyen. L'arrivée de ce changement crée de l'incertitude, notamment parce que cette nouvelle valeur de référence n'a pas été "attribuée" à toutes les propriétés. Dans ce cas, et comme les contribuables ne sont tenus d'attribuer que la "valeur de marché", ils peuvent s'appuyer sur la valeur de l'acte. Et ce sera au Trésor public de prouver que la valeur cadastrale ne correspond pas à la valeur de marché si elle n'est pas en accord avec ce que le contribuable a déclaré".

Gerardo Martínez Cabello

www.newhousespain.eu