En qué consiste el valor catastral

El valor de referencia del catastro consiste en el valor impuesto por la administración con el cual se fijan las bases de las cantidades para abonar los impuestos, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)  y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).Este valor será aplicable para los tributos a pagar en caso de herencia o compraventa de inmuebles. 

La aplicación y efectos del valor de referencia

Desde comienzos de año, tanto los impuestos de transmisiones patrimoniales como los de sucesiones y donaciones se deben tributar obligatoriamente según el valor catastral de referencia. Esta modificación provocará numerosas consecuencias dentro del sector inmobiliario y en las decisiones que lleven a cabo los contribuyentes. Para obtener el valor catastral de referencia, se acude a registradores del inmueble y notarios para conocer las transacciones inmobiliarias que se han llevado a cabo en el área donde se encuentre la propiedad en cuestión. Esta forma de calcular el valor del inmueble no contempla  las peculiaridades específicas del bien inmueble en concreto. Por este motivo, el valor de referencia habitualmente se situará por encima del valor de mercado y por encima del precio de la escritura de la vivienda. Esto ha llevado a que numerosas decidan recurrir el tributo, al  no corresponder el valor con la realidad.

Decididos a recurrir, una de las opciones que tenemos es acudir a un peritaje para recurrir el valor indebido de referencia. 

¿Hay opción a recurso?

En el caso de recurrir el valor de referencia catastral, debemos tener en cuenta que desde la entrada en vigor de dicho valor el 1 de enero de 2022, el contribuyente será el responsable de recurrir y de probar a través de datos contrastados que el valor catastral no se corresponde con el valor del mercado ni con el de la escritura. 

El contribuyente podrá recurrir de dos maneras : 

1.- Podrá aceptar la valoración impuesta y hacer el correspondiente pago de impuestos.

Tras esto, deberá solicitar la modificación de la liquidación realizada y  la restitución de los pagos incorrectos. Para completar el recurso, el contribuyente tendrá que presentar la tasación de la vivienda.

2.- Otra opción para el contribuyente es dejar a un lado el valor impuesto por la administración y sustituirlo por el valor escriturado que se constituirá como base.

Esta opción puede acarrear consecuencias, ya que la administración tiene la capacidad de presentar una multa económica por ello, presentando un aviso que imponga el valor de referencia y los intereses no abonados.

¿Dónde se consulta el valor de los inmuebles?

Aquellas personas que quieran conocer cuál es el valor de referencia de su vivienda, podrá consultarlo mediante la página del catastro virtual: http://www.sedecatastro.gob.es

Dentro de dicha página, el usuario interesado tendrá que adjuntar su identificación DNI y el número del soporte. 

Inmuebles sin valor de referencia

Si no está establecido el valor de referencia de una vivienda, dicho valor se obtendrá según el valor escriturado o el de mercado.

Actualmente, el valor de referencia únicamente se está aplicado a los garajes y domicilios residenciales, aunque más adelante, será impuesto en cualquier tipo de vivienda independientemente de su clasificación. Para estos supuestos, la administración procederá a contrastar los diferentes valores para probar que el valor de mercado y el valor escriturado no se corresponden. 

Las características del inmueble, aspectos a tener en cuenta en el peritaje

Respecto al recurso del valor de referencia mediante peritaje, el primer paso es mostrar la necesidad de que se lleve a cabo una visita del inmueble para calcular su valor real. 

A través delas visitas, se conoce la superficie de la vivienda, el estado actual de esta, las reformas realizadas y las peculiaridades del entorno. Estas características son las que tendrá en cuenta el tasador de la vivienda con las que establecerá la base de su valor. Estas particularidades son los valores en los que la administración no se fija y no tiene en cuenta a la hora de imponer un valor de referencia de una vivienda, sin ofrecer el valor real del inmueble como bien individual.

Gerardo Martínez Cabello

Experto Inmobiliario (UNED) CRS / REALTOR

Perito Judicial