Comencemos por definir el Catastro y Registro:

El catastro no es un registro jurídico si no tan sólo unregistro fiscal a los efectos de pagar el Impuesto sobre bienes inmuebles yotros, hecho este que conlleva que no condicione quién es el propietario real.

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción oanotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativasque afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así comode determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de laspersonas.

¿Qué ocurre cuando Catastro y Registro no coinciden? ¿Qué prevalece Registro o Catastro?

Como he comentado anteriormente, el Catastro es un mero registro administrativo de todos los inmuebles de España cuyo objetivo es servir de base para la aplicación de impuestos a dichas fincas. Sin embargo, el Registro de la Propiedad es un registro público que garantiza jurídicamente la titularidad de un determinado inmueble.

Por tanto, el Organismo que prevalece es el Registro, quedando el Catastro como un elemento que puede indicar indicios de propiedad de una finca, pero nunca definirá con garantías la titularidad del inmueble.

Aunque el Catastro y el Registro son Organismos independientes, es fundamental que se coordinen para evitar discrepancias en sus datos y evitar tener problemas futuros.

En caso de que no coincidan, se deberá realizar una mediciónde la finca para comprobar dónde está el error y proceder a subsanarlo. Siempre prevalece la Escritura (Registro de la Propiedad) sobre los datos que contenga el Catastro.

¿Cómo resolvemos el problema?

El primer paso para proceder a subsanar esta discordancia es descubrir en cuál de los dos organismo está el error. Una vez detectado dónde está el error, la Ley Hipotecaria habilita diferentes vías para solventar las discrepancias entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y la realidad física de las fincas.

Son las siguientes:

1.-Inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y coordinación con el Catastro: Implica proporcionar una representación gráfica de la finca con coordenadas georreferenciadas. Esta información se debe coordinar con el Catastro, que es el registro público de la propiedad inmueble.

2.- Deslinde registral de la finca: Se refiere a la delimitación exacta de los límites de la finca en el registro.

3.- Rectificación de su descripción: Corregir posibles errores en la descripción de la finca que consta en el registro.

4.- Inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca: Registrar en el catastro y en el registro las mejoras físicas realizadas en la finca, como construcciones, instalaciones o plantaciones.

5.- Inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna: Proceso de registrar una finca que no tiene titular registral.

6.- Operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas: Incluye la inscripción de propiedades de entidades gubernamentales según certificación administrativa.

7.- Expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido: Proceso para restablecer la cadena de transmisiones de la propiedad que ha sido interrumpida.

8.- Procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación: Solucionar casos donde una finca está registrada a nombre de más de una persona.

9.- Expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos: Proceso para actualizar el registro cuando las deudas o gravámenes asociados a la finca han sido liquidados o caducados.

En cuanto a la tolerancia de errores en la superficie en relación al Catastro, es importante seguir las normativas específicas. Si la discrepancia es menor al 10%, la rectificación puede hacerse sin necesidad de un expediente hipotecario adicional.

Gerardo Martinez Cabello, Enero2024.