A la hora de afrontar la compra de la vivienda inmediatamente pensamos en la hipoteca  y este no es el único gran gasto que entraña la comprade una vivienda.

De hecho, son muchos los gastos e impuestos que se debenafrontar para formalizar la operación y convertirse en dueño de la propiedad. Entre la tasación de la casa, el notario, el registro y loscorrespondientes impuestos (IVA, ITP…), los expertos recomiendan tener unosahorros de entre un 10% y un 12%, dependiendo de la CCAA, del precio de lavivienda. Todos ellos son gastos obligatorios que giran en torno a lacompraventa de una vivienda, aunque la ‘factura’ a pagar dependerá de si setrata de una casa nueva o usada y del importe de la misma. Resumimos en quéconsiste cada uno y cuál es su precio aproximado en 2022, así como una de lasgrandes novedades fiscales de este año: la entrada en vigor del nuevo valor dereferencia de Catastro, y que es la base imponible del ITP, el impuesto que seaplica sobre la compra de inmuebles usados.

Gastos de la compraventa

Notaria: Un gasto a tener en cuenta a la hora de comprar una casa,tanto nueva como usada, es la notaría. Los honorarios de los notarios,denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos cobran lo mismopor idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública decompraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del preciodel inmueble. Por ejemplo, por un piso de 100.000 euros se pagaríanaproximadamente 850 euros, mientras que por uno de 250.000 euros se deberíanabonar unos 1.000 euros. 

El Registro de la Propiedad:También cuesta dinero inscribir las escrituras que hafirmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa ydependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400y 650 euros. 

Impuestos vinculados a la compraventa 

El comprador de una vivienda también debe tener un colchónextra para pagar impuestos, aunque la cuantía dependerá del precio de la casa yde si es nueva o de segunda mano. 

En cuanto a los gastos e impuesto en la compra de unavivienda nueva, el impuesto más importante es el IVA, que en 2022 asciende al10%. Es decir, supondría 10.000 euros en el caso de una vivienda de 100.000euros y de 25.000 en una de 250.000 euros. Pero en Canarias, está al 6,5% (esel IGIC-Impuesto General Indirecto Canario). En el caso de una vivienda públicael IVA puede ser del 4%, pero varía en función de la CCAA y el tipo de viviendasocial de que se trate. 

      (tabla de idealista para una compra de vivienda de obra nueva por valor de 140.000€)                                                                                 (Impuestos de compra por Comunidades Autónomas)

Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de ActosJurídicos Documentados (IAJD). Este impuesto lo sigue pagando el comprador ydependerá de cada comunidad autónoma.

Para  viviendas usadas/segunda mano el tributo más importante es elImpuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, la cuantíadepende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de lacomunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general seaplica un tipo de entre el 6% y el 10%.

Actualmente se aplican estos tipos: 

Cabe destacar que para VPO, familias numerosas, personas condiscapacidad y jóvenes suelen existir tipos más reducidos. Por ejemplo, enMadrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán un 4% deITP sobre el precio escriturado, siempre que la vivienda que se compre sea lahabitual.

En Andalucía también han entrado en vigor condicionesespeciales. Desde el 1 de enero de 2022, se aplica un ITP del 6% a lascompraventas de viviendas destinadas a vivienda habitual con un valor de hasta150.000 euros (un punto por debajo del tipo estándar). Además, cuando elcomprador es menor de 35 años, víctima de violencia doméstica o víctima delterrorismo, el ITP a aplicar pasa al 3,5%. Este mismo tipo se aplica también alas compraventas de viviendas ubicadas en zonas despobladas de la región, asícomo a las personas con discapacidad que compren viviendas con un valor dehasta 250.000 euros.

Gasto opcional, la gestoría

El único gasto opcional de la compraventa de una vivienda esel de la gestoría, la entidad que el cliente puede contratar para tramitar laliquidación de los impuestos y realizar otros papeleos. Son profesionaleslibres, así que en este caso no existen tarifas concretas, y suelen contratarsesolo cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble. Su coste aproximadoes de 300 euros.

Lahipoteca, sus gastos

Si el comprador va a adquirir la vivienda nueva o usadamediante un préstamo hipotecario, habría que sumar algunos gastos adicionales alos vinculados con la compraventa.

La tasación de la casa

Si el comprador va a solicitar una hipoteca, deberá pagar auna tasadora para que ponga en valor la propiedad y el banco sepa quéporcentaje de financiación le puede conceder. De forma general, las entidadesestán prestando una cantidad equivalente al 80% del precio de compra o delvalor de tasación, aunque algunas están llegando a financiar el 90-100% delprecio de compra, fijándose habitualmente en el que sea más bajo. En 2022, latasación supone un coste de entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidadque realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración. La tasacióntienen una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión.

Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria enjunio de 2019, el resto de gastos son asumidos por el banco: como son lanotaría, el registro y el AJD.

Comisión de apertura

Esta comisión puede llegar hasta el 2% del capital prestado,según lo pactado con la entidad financiera. Y esta cantidad se deducedirectamente del dinero que entrega al hipotecado. No obstante, hay muchosbancos que no aplican esta penalización.

IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

Este impuesto se paga siempre que se suscribe un documentonotarial que luego debe inscribirse en el registro y con cuantía económica.Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean losbancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces.

Notaría

Los gastos de notario son los que se producen por elotorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. Este gasto esasumido por la entidad desde junio 2019.

El Registro de la Propiedad

También cuesta dinero inscribir las escrituras que hafirmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa. Estegasto es asumido por la entidad desde junio 2019.

 La gestoría

El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona unagestoría para que realice la labor administrativa y lleve a cabo todos lostrámites. Este gasto es asumido por la entidad desde junio 2019. Y es que lagestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle lasfacturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría y registro que noasuma su entidad financiera. Recordamos de nuevo que el AJD lo paga el banco.

El nuevo valor fiscal de las viviendas

Ya está operativo el nuevo valor de referencia de Catastro.Este valor es, desde el pasado 1 de enero, la base imponible de impuestos tanimportantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es decir,como hemos visto, es la clave para determinar cuántos tributos hay que pagarpor la compra de una casa.

Este cambio venía incluido en la Ley 11/2021 de medidas deprevención y lucha contra el fraude, aprobada en julio de 2021, aunque supuesta en marcha se aplazó hasta 2022. Tras la modificación, la base imponibleha dejado de ser el ‘valor real’ que tantos quebraderos de cabeza ha generado aHacienda en los últimos tiempos y ahora es el ‘valor de mercado’, que vienedeterminado por el valor de referencia de Catastro.

Dicho de otro modo: en el caso de los inmuebles adquiridosdesde el 1 de enero, los contribuyentes deben declarar conforme al valor dereferencia de Catastro, ya que se presume que es el de mercado,independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valorde escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible delos impuestos que se aplican según el caso (ITP para compra de viviendas usadaso ISyD para herencias y donaciones). Tributar por debajo de lo que dicta lanormativa puede derivar en inspecciones de Hacienda, e incluso en un expedientesancionador para el contribuyente.

En el caso de que el contribuyente crea que el valor dereferencia no se corresponde con el de mercado, debe recurrir y demostrarlo anteel fisco. Por tanto, la carga de la prueba recae en los ciudadanos. Para ello,puede aportar tasaciones del inmueble, fotografías o aportar un acta notarialque justifique el estado real de la vivienda.

"La llegada de este cambio está generando incertidumbre,sobre todo porque no todos los inmuebles tienen 'asignado' dicho nuevo valor dereferencia. En tal caso, y como los contribuyentes solo están obligados atributar por el “valor de mercado”, pueden basarse en el valor de escritura. Yserá Hacienda la que debe demostrar que el valor escriturado no se correspondecon el valor de mercado si no está de acuerdo con lo que ha declarado elcontribuyente". 

Gerardo Martínez Cabello      www.newhousespain.eu